LMNP à Paris : micro-BIC ou régime réel pour louer meublé ?

LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. Cette qualification dépend de critères propres à l’activité et au foyer fiscal. Micro-BIC et régime réel désignent, eux, les régimes de calcul du résultat imposable en bénéfices industriels et commerciaux. Un bailleur LMNP peut donc relever du micro-BIC ou opter pour le réel lorsque les règles le permettent.

La nature du contrat, les conditions d’occupation et, pour un meublé de tourisme, sa classification influencent la catégorie fiscale à examiner. Le canal utilisé pour trouver un occupant ne suffit pas à déterminer cette catégorie. Si vous comparez tourisme, moyenne durée, bail mobilité ou corporate, vérifiez d’abord que le scénario locatif est permis pour votre bien ; la page Réglementation donne les premiers repères, sans remplacer une analyse juridique de votre situation.

Le micro-BIC repose sur les recettes brutes déclarées, loyers et charges locatives compris. L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire lié à la catégorie de location. Le bailleur ne déduit pas séparément ses dépenses réelles au micro : une commission de gestion, des travaux, des intérêts ou une assurance ne viennent donc pas s’ajouter à l’abattement comme déductions individualisées.

Repère actuel : pour les recettes perçues à compter de 2026, le BOFiP indique un seuil micro-BIC de 83 600 € et un abattement de 50 % pour les activités de location meublée, à l’exception des meublés de tourisme non classés, pour lesquels le seuil est de 15 000 € et l’abattement de 30 %. Les règles d’éligibilité tiennent compte des recettes des années précédentes ; vérifiez la catégorie exacte et l’année concernée avant la déclaration. Ces abattements réduisent la base imposable : ce ne sont ni un taux d’impôt ni une mesure du revenu net encaissé.

Le régime réel calcule le bénéfice à partir des recettes et des charges qui satisfont aux règles de déduction. Il demande de conserver les justificatifs et de tenir une comptabilité conforme. Selon les faits et leur traitement comptable, certaines dépenses liées au logement et à sa location peuvent entrer dans ce calcul ; le fait d’avoir payé une dépense ne suffit pas, à lui seul, à établir qu’elle est déductible.

Le réel permet également de comptabiliser des amortissements, mais ceux-ci ne s’appliquent pas sans limites. Les règles encadrent leur calcul et leur imputation ; elles nécessitent notamment d’établir la part amortissable du logement et de traiter distinctement le terrain. L’administration fiscale détaille les obligations du réel et les limites applicables. Pour les recettes, les factures de travaux, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt, demandez à votre expert-comptable de qualifier chaque poste plutôt que d’appliquer une liste générique.

Pour éviter une comparaison trompeuse, partez d’un même montant annuel de recettes brutes et d’un même scénario d’occupation. Au micro-BIC, calculez la base après l’abattement adapté à la catégorie. Au réel, faites déterminer les recettes moins les seules charges déductibles et les amortissements admis. Ajoutez le coût de la comptabilité, le temps de préparation et les contraintes de suivi.

Séparez le résultat imposable de la trésorerie réellement disponible. Le chiffre d’affaires, les sommes reversées après commission, la base imposable et l’impôt final sont des montants différents. Le taux marginal du foyer, les prélèvements sociaux et d’autres éléments personnels influencent l’imposition ; une estimation locative ne peut pas, à elle seule, annoncer le montant d’impôt. La page Estimation peut aider à comparer des hypothèses d’exploitation, mais elle ne remplace pas une simulation fiscale individualisée.

Un appartement exploité en courte durée peut entrer dans une catégorie différente d’une location meublée classique, notamment si le meublé de tourisme est classé ou non. Depuis les recettes 2026, cette distinction modifie le seuil et l’abattement du micro-BIC. Le classement touristique doit suivre sa propre démarche : il ne se déduit ni du standing du bien ni du fait qu’il soit publié sur une plateforme.

Pour la moyenne durée, le bail mobilité ou une location corporate, le contrat, l’usage réel et les services proposés doivent également être qualifiés avant de retenir une catégorie. Construisez séparément chaque scénario annuel et faites confirmer la classification fiscale. Les articles sur la location moyenne durée à Paris et la location corporate peuvent nourrir la comparaison opérationnelle, sans préjuger du résultat fiscal.

La comparaison ne s’arrête pas à l’impôt d’une année. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de certaines plus-values LMNP : les amortissements pratiqués au régime réel peuvent être pris en compte dans le calcul, sous réserve des exceptions prévues. Il faut donc demander à un professionnel d’examiner ensemble la période de location, les amortissements, la situation du foyer et un éventuel horizon de vente.

Cette règle ne permet pas de conclure que le réel est toujours défavorable ou que le micro est toujours préférable. Elle montre pourquoi il faut comparer le cycle de détention du bien, et pas seulement le résultat annuel. Le coût d’une conciergerie et le revenu net d’un tarif par nuit sont également à étudier séparément de la base fiscale.

Rassemblez vos recettes par année et par canal, le type de bail ou d’occupation, l’éventuel classement du meublé de tourisme, les dépenses justifiées, le financement, la date et le prix d’acquisition ainsi que les travaux et meubles concernés. Demandez deux calculs comparables et faites préciser le régime applicable, les formalités d’option, le calendrier déclaratif, le coût comptable et les conséquences d’une revente.

Belrose Paris peut partager les hypothèses d’occupation, le suivi des réservations et les dépenses opérationnelles d’un appartement. L’offre Belrose Signature 365 et les services de gestion décrivent cet accompagnement. Le choix fiscal, la validation des déductions et la déclaration relèvent du bailleur et de son conseil.